На прошлой неделе стало известно, что шведский fashion-ритейлер H&M всё-таки уходит из России. Ранее о завершении "режима приостановления деятельности" объявили IKEA, Starbucks и ещё несколько иностранных игроков, а Владимир Путин подписал закон, предоставляющий собственникам объектов право требовать с магазинов и ресторанов, принадлежащих ушедшим компаниям, полные суммы арендных плат или расторгать договоры в одностороннем порядке без штрафов. Осенью же Госдума РФ может принять ещё и закон о признании последствий санкций и действующих обстоятельств форс-мажором.

По словам представителей комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям, новые защитные меры были разработаны для собственников объектов, которые после ухода или приостановления в России деятельности иностранных арендаторов столкнулись со значительным снижением арендной платы (более 50 %). В итоге арендодатели получили право требовать от "приостановившихся" участников рынка внесения сумм, соразмерных величинам, которые выплачивались ими до закрытия. Собственники наделены теперь и правом расторжения договоров аренды в одностороннем порядке без риска любых штрафных санкций. В Госдуме напомнили, что большинство договоров с иностранными компаниями, особенно так называемыми якорными арендаторами, заключались по схеме "фикс плюс процент с оборота", и новая норма нужна для минимизации убытков девелоперов. Ранее сразу несколько владельцев помещений в беседах с представителями СМИ и участниками рынка заявляли о намерениях подать в суд на "приостановившихся" арендаторов. В частности, вероятные иски моллов к Inditex уже сейчас оцениваются более чем в 230 млн. рублей, а один из собственников площадей, арендуемых Zara в Москве, якобы потребовал с ритейлера более 1,1 млрд. рублей, указывая на упущенную выгоду. Однако большинство арендодателей будут стараться не портить отношения с "иностранцами" до последнего, убеждены собеседники CRE.

Прямая речь

Игорь Чумаченко, партнер, руководитель практики "Недвижимость. Земля. Строительство" юридической фирмы VEGAS LEX:  

Уже рассмотрен подобный иск от ООО "Парк Развлечений", предъявленный к арендатору – российской дочки компании H&M (ООО "Эйч энд Эм"). Суд удовлетворил требования арендодателя в размере свыше полумиллиарда рублей (договорные неустойки и убытки от ухода арендатора и закрытия магазина). Причем вопрос расторжения договора в таких исках может носить второстепенный характер. Само неиспользование помещения в отсутствие вины арендодателя носит характер нарушения, за которое арендатор несет ответственность.  

В то же время, 28 июня Государственной думой принят в третьем чтении закон, закрепляющий право на односторонний отказ арендодателей от договоров аренды, заключенного с зарубежными торговыми марками, поставившими свою деятельность в России на паузу после 24 февраля. Правила касаются договоров аренды с арендаторами, находящимися под контролем иностранных компаний, связанных с "недружественными" странами, и по которым арендная плата зависит от выручки. Если арендатор не использует арендуемую площадь (закрыл магазин) и арендные платежи снизились более чем на 50% по сравнению с тем же периодом 2021 года, арендодатель вправе потребовать от него полную арендную плату за весь период приостановки работы. Плата должна быть внесена в размере среднемесячного платежа 2021-го года или за период с января по 24 февраля 2022 года.  При этом есть исключения. Так, односторонний отказ от исполнения договора аренды не может быть применен, если магазин перешел во владение российского физического или юридического лица после 24 февраля, а также если поменялось название магазина или товарный знак.

Следует отметить, что исполнение решения российского суда в отношении иностранной компании за рубежом, в сложившихся условиях будет практически невозможно.  Ответчик, в свою очередь, может ссылаться на невозможность осуществления коммерческой деятельности в сложившихся условиях (в связи с санкциями и "политическим" решением о выходе с рынка). Однако, с точки зрения российского законодательства это не является основанием для прекращения договора.

С полной версией статьи Вы можете ознакомиться на сайте журнала Commercial Real Estate.

С перечнем услуг фирмы можно ознакомиться здесь.