Недвижимость, находящаяся в залоге у банка, часто вполне привлекательна для покупателя: она может стоить дешевле рынка, а кредит банк, скорее всего, даст на сравнительно выгодных условиях. Правда, выгодные предложения по продаже залогов есть не у всех банков, да и количество выставленных на продажу квартир относительно невелико.
С разрешения банка
Участники рынка отмечают, что, за исключением особенностей оформления перехода права собственности, получение кредита на залоговую недвижимость мало чем отличается от стандартной ипотеки. «В Райффайзенбанке работает схема сделки с заключением трехстороннего договора купли-продажи, где третьей стороной выступает банк, который дает согласие на переход права собственности на объект залога до погашения задолженности по первому кредиту,— поясняет Станислав Тывес.— Денежные средства, в том числе кредитные средства покупателя, достаточные для погашения задолженности по кредитному договору первоначального заемщика, размещаются на аккредитивном счете или в сейфовой ячейке банка до момента регистрации перехода права собственности. После регистрации перехода права собственности денежные средства направляются на погашение обязательств первоначального заемщика-продавца, и запись о первоначальном обременении аннулируется».
При этом возможны разные варианты оформления в зависимости от вида сделки. «Проведение сделки купли-продажи квартиры возможно как с одновременным погашением записи об ипотеке, когда регистрируется переход, так и с переходом обязанностей залогодателя на нового собственника,— уточняет Денис Ковалев.— Оформление сделки купли-продажи недвижимости из-под залога банка не требует никаких дополнительных действий со стороны покупателя. Процесс стандартный: необходимо произвести оценку квартиры независимой оценочной компанией, получить одобрение страховой компании и согласовать со всеми сторонами и банком дату сделки. Сделка обычно проходит через банковскую ячейку».
Правда, участники рынка отмечают, что найти желанный вариант в списке залоговых квартир не так-то просто. «Основной минус приобретения таких квартир — минимальный их выбор, поскольку банкам в основном все же неинтересна реализация имущества, и идут они на такие шаги только при полной неспособности заемщиков погашать кредиты»,— рассказывает Михаил Шаврин.
Банкиры отмечают, что, несмотря на возможный проблемный статус недвижимости, юридически такие сделки даже безопаснее обычной ипотеки. «Безусловным плюсом является то, что история объекта недвижимости абсолютно прозрачна. Объект уже длительное время находился в залоге у банка, и это гарантия того, что проблемы с правопритязанием третьих лиц не возникнут»,— указывает Станислав Тывес.
Однако юридические проблемы все же могут возникнуть. В частности, отмечает адвокат VEGAS LEX Максим Лавров, остаются риски оспаривания договора купли-продажи квартиры, риск судебных разбирательств между банком и заемщиком, наложения бывшим владельцем обеспечительных мер на приобретаемую у банка квартиру. «Чтобы минимизировать эти риски, нужно получить от банка полный пакет документов на квартиру, документов по ее залогу и продажи квартиры на торгах, если они были, — рекомендует Максим Лавров.— Все документы лучше предварительно показать профессиональному юристу для анализа потенциальных рисков».
