Аналитика Публикации

Как показывает практика, спрос на недвижимость, которую можно использовать в коммерческих целях, чрезвычайно высок.

Среди огромнейшего количества нюансов, связанных с заключением, исполнением и расторжением коммерческими организациями договоров аренды помещений, наиболее конфликтоемкое условие — арендная плата.

Договор и его приложения    

Согласно ст. 654 ГК договор аренды здания (помещений в нем) непременно должен предусматривать размер арендной платы. Если стороны не согласуют это условие в письменной форме, договор не может считаться заключенным.

В случаях, когда плата за аренду помещения установлена в договоре на единицу площади помещения или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера помещения, переданного арендатору во временное пользование. Если размер арендной платы определяется не в самом договоре аренды, а в ином документе, то необходимо обозначить его как приложение к договору аренды. Несоблюдение этого правила может привести к тому, что в случае спора суд может признать договор аренды незаключенным. И такие случаи в практике ФАС СКО не редкость: например, арендодатель обращается в арбитражный суд с иском к предпринимателю (арендатору) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды, скажем, подсобного хозяйства. В качестве доказательства согласования сторонами условия о размере арендной платы истец представляет в суд документ под названием «Расчет арендной платы» без указания того, что он является приложением к договору аренды. Решение суда: стороны не согласовали размер арендной платы, следовательно, договор аренды нельзя считать заключенным.

Фиксировать или рассчитывать?

Как прописать в договоре условие об арендной плате? На практике чаще всего применяются два способа:

1. В виде фиксированной суммы, уплачиваемой по истечении определенного периода.

2. В виде указания на порядок расчета арендной платы.

Если в первом случае все более или менее ясно, то второй нуждается в пояснениях. В этом случае в договоре аренды плата указывается в рублях, однако устанавливается порядок ее регулярного пересчета:

— пропорционально коэффициенту-дефлятору, соответствующему индексу изменения потребительских цен на товары, работы, услуги в РФ (в 2005 году он составляет 1,104);

— пропорционально изменению МРОТ.

Сумма арендной платы может быть указана в договоре и в иностранной валюте, однако уплачивается в рублях по курсу на дату, определенную в договоре аренды (это разрешает ст. 317 ГК). Чтобы не зависеть от колебания курса одной иностранной валюты (особенно в ситуации, когда одна повышается, а другая падает, как сейчас в случае с долларом США и евро), можно рассчитывать арендную плату по так называемой «мультивалютной» схеме: указанный в договоре размер арендной платы рассчитывается путем умножения указанной в договоре суммы иностранной валюты на среднее арифметическое рублевых курсов этих нескольких валют на определенную дату.   

Разница между этими двумя способами арендной платы в порядке ее изменения. Арендная плата, установленная в твердой сумме, не зависит от колебания индексов, МРОТа и курсов валют. Однако если в связи с изменением экономической ситуации размер платы станет для арендодателя низким, то добиться его увеличения можно только в судебном порядке на основании ст. 451 ГК, что на практике сделать крайне 

сложно.

Если договор аренды предусматривает твердую арендную ставку, то при отказе арендатора  изменить это условие ставка может быть изменена в судебном порядке, и только если арендодатель докажет в суде, что обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, существенным образом изменились. В этом случае условие договора о размере арендной платы может быть изменено в сторону повышения по решению суда, но только в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам или повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Напротив, арендная плата, определяемая расчетным путем, может оперативно меняться вслед за изменением экономической ситуации. Однако подобные изменения далеко не всегда прогнозируемы и в некоторых случаях могут привести к убыткам одной из сторон договора 

(вспомним «дефолт» 1998 года). 

Повышение платы и прекращение договора

Если арендодатель хочет, чтобы в договоре аренды было оговорено условие о том, что он вправе повышать арендную плату «в случае увеличения ставок арендной платы на рынке недвижимости» или «в связи с инфляцией», то в случае судебного спора ему придется доказывать, что арендные ставки на рынке недвижимости действительно увеличились или что экономическая ситуация действительно изменилась в неблагоприятную сторону. Если же доказательства окажутся неубедительными, то суд откажет арендодателю во взыскании арендной платы по новой, повышенной им ставке.

Если договор аренды помещения заключен на год и более, то он подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Как следствие, все дополнения к договору, включая и изменения в части размера арендной платы, также должны быть зарегистрированы.

Несколько слов об арендной плате при прекращении договора. По закону, если договор аренды прекращен, а арендатор не освобождает помещение, то арендодатель может требовать внесения арендной платы за все время, пока помещение фактически занято. На практике возникает ситуация, когда арендатор после истечения договора аренды не только не освобождает помещение, но и не платит за него арендную плату или платит, но с задержкой.

Высший арбитражный суд России еще в начале 2002 года разъяснил, что в такой ситуации арендодатель вправе требовать от арендатора внесения не только арендной платы за все время фактического использования помещения, но и процентов за ее просрочку. Это разъяснение упорно не желает замечать наш Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, который и через два года после этого считает, что сумма арендной платы, вносимая после прекращения действия арендного договора, является убытком, а на убытки неустойку начислять нельзя (Постановление ФАС СКО от 28 января 2004 года № Ф08-11/2004).

Итого

В результате нашего краткого экскурса по лабиринтам законов об аренде можно дать следующие рекомендации:

1. Предельно четко прописывать в договоре условие об арендной плате. Договор должен содержать такие цифры, из которых бы ясно следовала арендная ставка или порядок ее расчета в привязке к изменению какого-либо официально устанавливаемого показателя (индекс-дефлятор, МРОТ) или курса иностранной валюты.

2. Если арендодатель хочет оставить за собой право в одностороннем порядке повышать арендную плату, то в договоре в качестве основания для возникновения такого права необходимо указывать только такие обстоятельства, которые в случае возникновения спора будет проще доказать в суде с документами в руках.

3. Устанавливать в договоре аренды неустойку за просрочку внесения арендной платы в период со дня прекращения действия договора аренды до дня фактического возврата имущества арендодателю. И быть морально готовым к тому, что, взыскивая эти проценты в судебном порядке, придется идти до самых высоких судебных инстанций.