Аналитика Публикации

В декабре 2014 года опубликован Обзор судебной практики (от 25 декабря 2014 года), где были разъяснены вопросы подведомственности подобных дел, родовой подсудности указанных споров, а также разъяснено, с какой даты данные дела исключены из сферы ведения арбитражных судов.

По сложившейся арбитражной практике, сформировавшейся после принятия постановления Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11, споры по изменению кадастровой стоимости рассматривались в порядке искового производства.

После упразднения ВАС РФ в августе 2014 года и передачи полномочий по рассмотрению споров о кадастровой стоимости в суды общей юрисдикции (в которых рассматриваются подобные иски, предъявленные после 6 августа 2014 года) ВС РФ разъяснил изменившийся порядок рассмотрения таких споров.

Достаточно революционным можно считать Определение ВС РФ от 17.12.2014 по делу № 91-АПГ14-4, существенно изменившее наработанную за несколько лет судебную практику. Основным нововведением стало отражение четкой позиции в отношении рассмотрения таких дел по правилам главы 23 ГПК РФ в порядке, предусмотренном для разрешения споров, возникающих из публичных отношений.

В последующем административная коллегия ВС РФ, рассматривая споры о кадастровой стоимости в качестве апелляционной инстанции, не раз подтверждала правовую позицию, выраженную в Определении № 91-АПГ14-4 (например, в определениях от 04.02.2015 № 58-АПГ14-24, от 11.02.2015 № 75-АПГ14-7, от 04.02.2015 № 81-АПГ14-13 и др.).

Стоит напомнить, что разрешение споров об оспаривании кадастровой стоимости с 15 сентября текущего года будет осуществляться по правилам Кодекса об административном судопроизводстве (КАС РФ).

Ожидаемое участниками рынка Постановление Пленума ВС РФ № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» принято 30 июня 2015 года.

Принятие Постановления обусловлено большим количеством исков по оспариванию кадастровой стоимости, отсутствием единообразной практики по данному вопросу и изменением подведомственности данных споров в пользу судов общей юрисдикции летом прошлого года.

В нем содержатся разъяснения в отношении применения как материальных, так и процессуальных норм.

Как сложилось в сформировавшейся ранее практике судов общей юрисдикции и закреплено Постановлением Пленума № 28, такие дела подлежат рассмотрению по правилам, установленным для споров, возникающих из публичных правоотношений.

Согласно Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в течение пяти лет с момента внесения соответствующих сведений в Государственный кадастр недвижимости (ГКН), но до проведения новой кадастровой оценки (ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

При этом в силу разъяснений, содержащихся в Определении ВС РФ от 18.03.2015 № 6-АПГ15-2, к заявлениям в суд об установлении кадастровой стоимости, равной рыночной, не применяется трехмесячный срок, установленный ст. 256 ГПК РФ, и такие дела должны быть рассмотрены по правилам главы 23 ГПК РФ («Общие положения»).

Вместе с тем согласно п. 4 Постановления Пленума ВС РФ № 28 оспаривание действий (бездействия) комиссии может быть осуществлено в порядке и сроки, предусмотренные соответственно главой 25 ГПК РФ, главой 22 КАС РФ. Таким образом, к таким требованиям применяются ограничения, установленные ст. 256 ГПК РФ в отношении 3-месячного срока на обращение в суд, начиная с момента, когда заявителю стало известно о нарушении его прав указанными действиями или бездействием (в пределах указанного пятилетнего срока). 

Важным является то, что рассматриваемый документ подтвердил право на оспаривание кадастровой стоимости со стороны арендаторов государственного имущества. Стоит отметить, что, несмотря на отсутствие какого-либо формального запрета на такую возможность для арендаторов имущества, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, арбитражные суды нередко отказывали таким арендаторам в подобных исках, считая это исключительной прерогативой собственников.

Для арендаторов имущества, находящегося в частной собственности, применяется иной подход: данная категория арендаторов вправе оспорить кадастровую стоимость только тогда, когда согласие собственника на такой пересмотр содержится в договоре или в иной письменной форме.

Кроме того, Постановление разъясняет наличие возможности оспаривания кадастровой стоимости для бывших собственников объектов недвижимости, долевых сособственников объектов (в том числе в отсутствие согласия или при наличии возражений со стороны других сособственников), а также для лиц, имеющих исключительное право на выкуп или аренду земельного участка, находящего в государственной или муниципальной собственности, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

В качестве заинтересованного лица или административного ответчика по делу ВС РФ обязывает привлекать орган власти, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости, а также госорган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Такой поход был вполне ожидаемым, учитывая, что еще в Апелляционном определении от 17.12.2014 по делу № 91-АПГ14-4 ВС РФ указал на то, что ФГБУ ФКП Росреестра не является надлежащим ответчиком по спору.

Однако данное разъяснение ВС РФ не согласуется со сформулированной ранее позицией ВАС РФ в Постановлении от 28.06.2011г. № 913/11, где указано, что участие органа кадастрового учета в качестве ответчика по делу связано с реализацией последним предоставленных ему полномочий. В то же время необходимо учитывать различный порядок рассмотрения данных дел в арбитражных судах (в порядке искового производства) и в судах общей юрисдикции (в порядке рассмотрения споров, возникающих из публичных отношений).

Интересно, что ВС РФ условно отнес индивидуальных предпринимателей к физическим лицам, для которых соблюдение претензионного порядка пересмотра кадастровой стоимости посредством обращения в комиссию не является обязательным, притом что п. 3 ст. 23 ГК РФ устанавливает применение для индивидуальных предпринимателей правил Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц.

Важно подчеркнуть, что ВС РФ обязал суды рассматривать дела по существу и в случае, когда во время разбирательства была произведена переоценка кадастровой стоимости, а также подтвердил возможность ретроспективного установления кадастровой стоимости (с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре результатов кадастровой стоимости).

Такие разъяснения крайне важны, поскольку до настоящего времени не было единообразного подхода судов по указанному вопросу.

Согласно разъяснениям ВС РФ, содержащимся в указанном Постановлении, в случае когда в период рассмотрения спора была установлена новая кадастровая стоимость, в резолютивной части решения суда должно быть указано – на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Актуальным является вопрос об оценке судом представленного заявителем отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

По смыслу разъяснений ВС РФ суды должны более тщательно подходить к проверке представляемых в качестве доказательства по делу отчетов независимых оценщиков об определении рыночной стоимости объекта недвижимости на предмет их соответствия требованиям Закона № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки (ФСО). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. В частности, отсутствие в отчете сведений об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствуют о том, что данное лицо не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им отчет не может расцениваться как допустимое доказательство (ст. 60 ГПК РФ, ст. 61 КАС РФ).

Суд в случае возникновения у него сомнений в обоснованности и достоверности отчета может вынести данный вопрос на обсуждение, даже если на это не ссылаются стороны.

Ранее арбитражные суды возлагали обязанности по опровержению такого доказательства, как отчет оценщика, на ответчика. В отсутствие такого опровержения отчет признавался надлежащим доказательством, и решение могло быть вынесено без назначения судебной экспертизы. Сложившаяся до недавнего времени практика судов общей юрисдикции была в этой части неоднозначной.

ВС РФ также сформирован новый подход, ранее не применявшийся арбитражными судами, в части установления рыночной стоимости спорного объекта в ином размере, чем указано в заявлении, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта.