Аналитика Публикации

27
мая

Оставить нельзя расторгнуть

Источник: Журнал "Commercial Real Estate"


Игорь Чумаченко, Партнер, руководитель Практики "Недвижимость. Земля. Строительство"

Законопроект был внесен на рассмотрение 7 мая, но война между сторонами началась давно: арендаторы требовали скорейшего принятия закона, настаивая на возможности расторжения договоров без штрафных санкций и с возвратом обеспечительного платежа для любых компаний, чей бизнес пострадал от пандемии со снижением выручки более чем на 50%. Арендодатели обещали, что в случае принятия документа в этом виде рынки ждут «коллапс и череда банкротств». В итоге в законопроект был внесен ряд существенных изменений: его фигурантами остались только арендаторы из числа малого и среднего бизнеса (таким образом, он не сможет применяться более чем для 75% арендаторов), до расторжения арендатор должен запросить у арендодателя скидку, а подавать на расторжение можно до 1 октября 2020 года.

"Принятие законопроекта – попытка помочь, в частности, в урегулировании отношений между арендаторами и арендодателями и стимулировать арендодателей идти навстречу своим контрагентам в заключении соглашений о снижении арендной платы (речь о внесении дополнений в ст. 19 антикризисного Закона № 98-ФЗ от 1 апреля 2020 года). Это касается только договоров аренды, где арендаторами выступают субъекты МСП, осуществляющие деятельность в наиболее пострадавших областях. Для них предусмотрена возможность одностороннего отказа от договора в случае недостижения соглашения о снижении арендной платы. За рамками остаются крупный бизнес и ритейл (и слава богу – скажут арендодатели, но с ними вряд ли согласятся крупные арендаторы). В целом мы видим стремление государства помочь договориться сторонам арендных отношений, и это положительный момент. 

С другой стороны, антикризисные законодательные нормы принимаются в спешке, что влечет некоторые противоречия или недосказанности, наличие которых может осложнить достижение целей, на которые рассчитаны эти правовые акты. Например, вопросы деятельности в наиболее пострадавших областях – как это определить, только ли по основному коду ОКВЭД или могут быть учтены вспомогательные коды? Некоторая неразбериха – с самим перечнем таких отраслей: устанавливающее этот перечень постановление Правительства № 434 от 3 апреля 2020 года принято для других целей – для урегулирования вопросов кредитных каникул и т.д. Верховный суд РФ в своих обзорах спешно пытается разъяснить некоторые спорные моменты, но не все вопросы может охватить (и должен ли?). 

В конечном счете, это будет разрешаться в судах (но как – пока сложно спрогнозировать). В рассматриваемом законопроекте тоже есть недосказанности, например, в отношении невозврата уплаченного обеспечительного платежа – а если он не уплачен или его функции несет банковская гарантия? Или какие «иные» суммы (кроме выведенных из-под взыскания некоторых видов убытков и платежей за расторжение договора) и в каком размере могут быть взысканы? 

Все это – предмет будущих споров, которые, безусловно, активизируются в ближайшее время после полноценного возобновления деятельности судов (они уже возвращаются к обычному режиму работы и рассмотрения дел). Я не думаю, что данный законопроект в итоге направлен на поддержку какой-то одной стороны – арендаторов или арендодателей, итоговая версия призвана продемонстрировать некий сбалансированный подход. Но то, что эти нормы будут рычагом для арендаторов в переговорах с арендаторами по снижению арендной платы, – очевидно. Поэтому активизация споров, с моей точки зрения, неизбежна, хотя законопроект и направлен на то, чтобы постараться их минимизировать." - поясняет Игорь Чумаченко

С полной версией статьи Вы можете ознакомиться по ссылке: https://www.cre.ru/content/upload/journal/item/file/15905715155451.pdf

Консультация эксперта

Подать заявку на участие

Соглашение