Аналитика Публикации

В России, по данным Nikoliers, приостановили работу более ста международных брендов, имеющих оффлайн-магазины в торговых центрах и street retail. Спустя три месяца, власти хотят разрешить девелоперам и управляющим компаниям досрочно расторгать договоры аренды с бизнесом из "недружественных стран". "Некоторые иностранные компании, приостанавливая работу по политическим соображениям, не торопятся освобождать помещения, поэтому собираемся предоставить собственникам право досрочно расторгать договоры аренды с компаниями, связанными с недружественными государствами", - пояснил премьер-министр России Михаил Мишустин.

Сразу после этого Российский совет торговых центров распространил заявление, в котором сообщалось о поддержке инициативы правительства. В документе указывается, что на рынке возникает проблема, при которой остановка коммерческой деятельности не является основанием для расторжения договора аренды, и в таком случае собственник объекта становится заложником ситуации: он не получает дохода с аренды и не может расторгнуть договор с арендатором. Объединение считает необходимым при рассмотрении инициативы увязать количество освободившихся площадей с возможностями денежной поддержки, и уточняет, что "для устойчивого развития экономики России" всё-таки важно не настаивать на немедленном применении этой нормы ко всем закрытым магазинам, рассматривая возможность как право, а не обязанность.

В свою очередь, глава Союза торговых центров Булат Шакиров указал в качестве возможного срока сентябрь, отмечая, что если к тому времени магазины так и не начнут работать снова, то вряд ли откроются вообще. Пока же, по его данным, около четверти "приостановивших" работу бизнесов не оплачивают аренду. Подобными разбирательствами мог бы заниматься суд, но прецедентов в истории российского рынка не было, и тяжбы могут длиться до полугода, к чему, как резюмируют в СТЦ, девелоперы и управляющие компании объектов не готовы ни морально, ни физически.

Закрытие магазинов и уход арендаторов – представителей международных брендов в связи с санкциями, суды могут рассматривать как следствие утраты интереса в использовании помещения, полагает Игорь Чумаченко, партнер и руководитель практики "Недвижимость. Земля. Строительство" VEGAS LEX. Согласно устоявшейся позиции ВС РФ и судов, утрата арендатором интереса в использовании помещения (уход арендаторов без наличия на то законных оснований) не может являться основанием для расторжения договора, если такое условие не предусмотрено договором. Иной подход, как указал ВС РФ, противоречил бы сущности срочного обязательства, возникшего между сторонами при осуществлении предпринимательской деятельности. При этом обстоятельства закрытия магазинов и ухода арендаторов в связи с санкциями определенно не могут трактоваться как обстоятельства непреодолимой силы (наступление которых освобождало бы арендаторов от ответственности) или как существенное изменение обстоятельств (которое давало бы арендаторам право на изменение или расторжение договоров). 

Поэтому де-юре арендаторы – владельцы закрывшихся магазинов (ушедших марок) обязаны платить арендную плату, и несут ответственность за нарушение своих обязательств, несмотря на неиспользование ими арендуемых помещений. В этой связи к таким арендаторам будут предъявлены соответствующие иски о взыскании задолженности и возмещении убытков, с возможным требованием о прекращении/признании прекращенными договоров в связи с существенным нарушением арендаторов своих обязательств (при наличии, например, неоднократной просрочки в уплате арендной платы, поскольку речь уже может идти о нескольких месяцах неиспользования помещений), поясняет Игорь Чумаченко. Установление судом фактов прекращения договоров будет служить юридическим основанием для возможной сдачи помещений в аренду другим арендаторам. "Но если бы кто-то хотел досрочно всех выгнать, то давно бы нашёл, как это сделать, - констатирует источник CRE в одной из консалтинговых компаний. – Как минимум, указав на неисполнение того самого пункта о "тёмных магазинах", который есть в большинстве договоров аренды. То, что этого не происходит больше трёх месяцев, означает лишь одно: собственникам выгоднее иметь сейчас с "приостановившихся" операторов хотя бы коммунальные платежи, чем просто пустые площади, которые некем заполнить. Ну и надежду – если не на возобновление работы под старыми флагами, то, как минимум, на перепродажи, переуступки, "перекрашивания" бизнесов и перезапуски брендов".

С полной версией статьи и комментариями других юристов Вы можете ознакомиться на сайте издания CRE Retail.

С перечнем услуг фирмы можно ознакомиться здесь.