Analytics Publications

Большую часть апреля многих тревожил вопрос, можно ли считать меры по борьбе с COVID-19 форс-мажором, и прежде всего – сочтут ли их таковыми суды. Самое важное, что дает режим форс-мажора – это отсутствие санкций за несвоевременное исполнение обязательств, например, за задержку различных платежей. В сложившейся ситуации этот вопрос стал острым как для многих компаний, чья работа была остановлена, так и просто для людей, многие из которых лишились дохода. Сайт "РИА Недвижимость" попросил юристов объяснить, кто из вынужденных неплательщиков сможет сослаться на форс-мажор и избежать штрафных санкций, а кому этого сделать не удастся.

Коммунальные платежи

Российское правительство ввело мораторий до конца года на начисление штрафов и пеней за неоплату услуг ЖКХ, взыскивать неустойки нельзя за несвоевременную или неполную оплату за жилое помещение, коммунальные услуги и капремонт. Однако компании, работающие в сфере ЖКХ, практически сразу начали жаловаться на резкое падение собираемости платежей, то есть люди воспользовались мораторием, чтобы вовсе от них отказаться. Однако мораторий подразумевает только отсутствие штрафных санкций за просрочку, а заплатить в итоге все-таки будет нужно. Юристы объяснили, что ждет в итоге неплательщиков ЖКХ. <...>
Нужно учесть, что формально в постановлении правительства речь идет о моратории именно на уплату штрафов и пеней, но не на их начисление, предупреждает партнер, адвокат, руководитель практики "Недвижимость. Земля. Строительство" юридической фирмы Vegas Lex Игорь Чумаченко. Вместе с тем, по заявлению премьер-министра, речь все же идет о моратории и на начисление санкций, очевидно, должны появиться соответствующие разъяснения, добавляет он.
Обязанности по осуществлению самих платежей за ЖКХ это в большинстве регионов пока не снимает, и здесь действуют общие принципы в отношении возможности изменить договор в судебном порядке в связи с существенным изменением обстоятельств, реализовать которые будет непросто, отмечает Чумаченко.

Ипотека

Основной инструмент поддержки ипотечных заемщиков на сегодняшний день – это дополнительная "коронавирусная" версия ипотечных каникул с предельным размером займа для Москвы до 4,5 миллиона рублей, для Московской области, Санкт-Петербурга и регионов Дальнего Востока - до трех миллионов рублей, а для остальных субъектов - до двух миллионов рублей. Однако, по данным НБКИ, только 65,54% ипотечных заемщиков формально имеют право на такие каникулы. Остальных, а также тех, кто не смог их получить, ожидают разбирательства с банками в судах. Юристы рассказали о перспективах в случае просрочки платежа. <...>
Исходя из общих разъяснений, содержащихся в обзоре Верховного суда, заемщик должен доказать невозможность исполнения в связи с обстоятельствами непреодолимой силы и причинно-следственную связь между этими обстоятельствами и невозможностью осуществления платежа, разъясняет Чумаченко.

Долевое строительство

Эксперты уже спрогнозировали высокую вероятность задержек передачи ключей дольщикам из-за ограничительных мер и других негативных факторов. При этом до конца года новостройки не будут признавать проблемными. Какие возможности в такой ситуации остаются у дольщиков, если им придется защищать свои права? В этом вопросе юристы настроены пессимистически.<...>
Здесь можно говорить о классическом форс-мажоре у застройщиков (в том числе в связи с нарушениями со стороны подрядчиков/поставщиков сроков поставки и строительства в связи с непредвиденными обстоятельствами, отвечающими признакам непреодолимой силы), отмечает Чумаченко. Кроме того, формально мораторий на расторжение договоров долевого участия не введен, однако уплата штрафных санкций при расторжении не осуществляется до 2021 года.
При этом нужно понимать, что форс-мажор применяется как правило к ситуациям, когда договоры заключены задолго до возникновения этих обстоятельств. То есть заключенные накануне ситуации с COVID-19 договоры могут не подпадать под действие обстоятельств непреодолимой силы, поскольку эти обстоятельства уже можно было предвидеть, полагает Чумаченко.
Конечно, каждый случай должен рассматриваться индивидуально и с учетом принципов, изложенных в том числе в обзоре ВС РФ, добавляет он.

Аренда жилья

В непростой ситуации оказались те люди, которые арендуют квартиры, так как эта сфера отношений не попала ни в какие программы поддержки. <...>
Специальные нормы "антивирусного" закона в части отсрочки арендной платы не распространятся на нанимателей жилых помещений – физических лиц (это следует из части 1 статьи 19 закона № 98-ФЗ от 01.04.2020), рассуждает Чумаченко. Кроме того, такому лицу крайне сложно доказать невозможность пользования жилым помещением, поэтому наниматель не может требовать и снижения арендной платы по аналогии с юрлицами, добавляет он.

Аренда нежилых помещений

Один из самых острых вопросов, по которому эксперты предрекают большое количество судов – это аренда помещений представителями бизнеса. Здесь существуют два ключевых вопроса, которые могут привести к спорам: необходимость оплаты аренды на период, когда работа арендатора (например, ресторана) была под запретом, а также возможность снижения размера арендной платы. Причем самым важным становится вопрос, в каких случаях противовирусные меры можно считать форс-мажором.<...>
Однако Верховный суд дал несколько революционное разъяснение касательно неисполнения денежного обязательства (например, по уплате арендной платы), уточняет Чумаченко.
Так, согласно разъяснению ВС РФ, если отсутствие необходимых денежных средств вызвано установленными ограничительными мерами, в частности запретом определенной деятельности, введением режима самоизоляции, то оно может быть признано основанием для освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств. При этом освобождение от ответственности допустимо лишь в случае, если любой разумный и осмотрительный участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами (например, в случае значительного снижения размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения), отмечает он.

Уменьшение арендной платы

Помимо штрафных санкций за неуплату или несвоевременную оплату аренды, есть другой повод для разбирательств по вопросу аренды, а именно – снижение арендной платы.<...>

"Антивирусный" закон № 98-ФЗ предусматривает право любого арендатора (не только относящегося к наиболее пострадавшим областям) требовать от арендодателя уменьшения арендной платы в связи с невозможностью использования объекта аренды, говорит Чумаченко. Такое требование арендатора не является обязательным для арендодателя, и в случае отказа арендатору остается обратиться в суд с требованием об изменении или расторжении договора, уточняет он.
Общая канва может быть следующей: арендатор временно не может пользоваться помещением по обстоятельствам, которые не зависят от него (а зачастую и от арендодателя, поскольку являются внешними), и соответственно, вправе не платить арендную плату за этот период.
Арендатор также не лишен права требовать изменения или расторжения договора в судебном порядке в связи с существенным изменением обстоятельств (статья 451 ГК РФ), о чем также говорит ВС РФ в своем обзоре. Необходимо будет доказать наличие таких обстоятельств и обоснованность своих требований, а также добросовестность своих действий и отсутствие в них злоупотребления правом. Сделать это будет непросто, принимая во внимание то, что до ситуации с распространением коронавируса эта норма ГК РФ практически не работала, резюмирует Чумаченко.

Подрядчики и девелоперы

Противовирусные меры, а также другие обстоятельства, вызванные пандемией, доставили массу проблем и в отношения девелоперов с их поставщиками и подрядчиками, причем в данных отношениях страдают обе стороны. <...>
Особое внимание необходимо уделить доказательственной базе, добавляет Чумаченко. Так, подрядчику необходимо доказать наличие причинной связи между последствиями пандемии и невозможностью исполнения обязательств. Особое внимание следует уделить формированию доказательств, когда невозможность исполнения прямо не вытекает из актов органов власти, а вызвана иными фактическими обстоятельствами: невозможность своевременно поставить оборудование на стройплощадку из-за ограничения транспортного сообщения и так далее, объясняет он.
Заказчику в целях защиты от недобросовестного подрядчика, который может использовать ситуацию с пандемией для оправдания нарушения своих обязательств, следует проанализировать нормативные акты конкретного региона и установить, имелась ли юридическая невозможность для исполнения обязательств подрядчиком, а также собрать доказательства, подтверждающие отсутствие фактической невозможности осуществления обязательств – в том числе запросить необходимые документы у подрядчика. Заказчику также не должен игнорировать запросы подрядчика, в которых тот просит устранить препятствия надлежащему исполнению договора, заключает Чумаченко.