Дело:  ООО «Проминвест и К» в 2010 г. заключило договор субаренды земельного участка с КП «Новофедоровка». В 2016 г. КП «Новофедоровка» расторгло договор аренды с поселковым советом, а ООО «Проминвест и К» заключило новый договор аренды этого участка напрямую с администрацией поселка в порядке переоформления прав. Прокурор обратился в суд с иском о признании нового договора аренды и последующих сделок по переуступке прав недействительными, так как часть участка относится к территории общего пользования и не может быть передана в аренду. Суды трех инстанций удовлетворили иск прокурора. Конкурсный управляющий ООО «Проминвест и К» Владимир Лопатин подал кассационную жалобу в Верховный Суд. По мнению заявителя, общество имело право на заключение договора аренды как бывший субарендатор, а запрет на аренду земель общего пользования не является абсолютным. Судья Верховного Суда В.В. Попов передал спор в Экономколлегию (дело № А83-7342/2019).

Марина Преображенская, старший юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство» Юридической фирмы VEGAS LEX, отметила, что передача кассационной жалобы ООО «Проминвест и К» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда в целом ожидаема.

Вопреки доводам судов нижестоящих инстанций, п. 4 ст. 39.8 ЗК РФ, напомнила она, не запрещает передавать в аренду земельный участок, расположенный в границах береговой полосы водного объекта общего пользования при соблюдении установленных законодательством условий. При этом должен обеспечиваться свободный доступ граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

Стоит отметить, указала Марина Преображенская, что Верховный Суд неоднократно рассматривал вопрос о признании недействительными договоров аренды земельных участков в границах береговой полосы. Ни Земельный, ни Водный кодексы не запрещают сдавать в аренду земельные участки, расположенные в границах береговой полосы, хотя и устанавливают ограничения их использования (см., например, определения от 29 января 2019 г. № 307-ЭС18-23804 и от 6 декабря 2016 г. № 306-ЭС16-15938. Также Верховный Суд не раз обращал внимание на невозможность признания договора ничтожной сделкой с формальным обоснованием требования ст. 39.8 ЗК (см., например, определения от 30 марта 2021 г. № 308-ЭС19-27506, от 25 мая 2020 г. № 308-ЭС20-10727, от 7 августа 2019 г. № 308-ЭС19-12241), дополнила она.

Довод нижестоящих судов о неправомерности заключения договора аренды с субарендатором также подлежит критической оценке, поскольку заключение договора аренды с субарендатором в пределах оставшегося срока субаренды по правилам п. 1 ст. 618 ГК РФ не является нарушением антимонопольного законодательства, так как данный случай является исключением, предусмотренным п. 1 ч. 1 ст. 17 Закона о конкуренции (см. п. 12 разъяснений ФАС РФ от 1 ноября 2011 г., постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12 апреля 2018 г. по делу № А46-15711/2017). При таких обстоятельствах высока вероятность отмены Верховным Судом принятых судебных актов нижестоящих инстанций и направления дела на новое рассмотрение.

Полная версия статьи и комментарии других экспертов доступны на сайте PROбанкротство по данной ссылке.