ВС разъяснил, когда арендатор земельного участка вправе претендовать на льготную ставку. В 2002 году АО «Европейская экономическая компания» (ЕЭК) арендовала у столичных властей часть усадьбы Черткова на Мясницкой улице. Аренда земли под зданием площадью 730 кв. м оплачивалась по отдельному договору, компания применяла пониженную ставку в 0,01% от кадастровой стоимости участка. Такая льгота установлена постановлением правительства Москвы №273-ПП от 2006 года для «участков, занятых особо охраняемыми объектами».

Однако в марте 2022 года департамент городского имущества Москвы (ДГИ) уведомил компанию, что с 1 января того же года стоимость аренды участка будет рассчитываться исходя из стандартной ставки в 1,5%. Компания доплачивать отказалась, и спор перешел в суд. ЕЭК настаивала на применении льготы, поскольку усадьба является памятником федерального значения, то есть участок занят особо охраняемым объектом, что подпадает под условия постановления мэрии от 2006 года.

Арбитражный суд Москвы в марте 2024 года удовлетворил иск столичных властей, взыскав с организации 1,56 млн руб. долга за аренду земли, рассчитанного по обычной ставке. 

Компания обжаловала это решение и добилась успеха. Апелляция и окружная кассация поддержали доводы бизнеса, посчитав, что льготная ставка предоставляется «независимо от фактического вида использования» земли. С компании было взыскано 10,9 тыс. руб. долга. Но такое толкование норм права не удовлетворило ДГИ, который подал жалобу в ВС (см. “Ъ” от 8 июля). Департамент имущества указывал, что компания использует усадьбу в коммерческих целях.

Эти аргументы привлекли внимание ВС, дело передали в экономколлегию, которая поддержала столичный департамент. ВС указал, что арендная плата определяется с опорой на принципы экономической обоснованности, а также «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов». Это означает, что размер арендной платы определяется с учетом вида разрешенного использования земельного участка и фактического использования объекта недвижимости на нем, пояснила коллегия судей.

246,8 миллиарда рублей взыскали в 2024 году арбитражные суды по спорам, связанным с применением земельного законодательства.

ДГИ предоставил компании участок в аренду для эксплуатации здания «под административные цели, общественное питание и торговлю», а, согласно постановлению правительства Москвы №273-ПП, такие виды разрешенного использования земли предполагают арендную ставку в 1,5%. Льгота же, по мнению ВС, применяется к участкам, занятым особо охраняемыми территориями и объектами, «с учетом осуществления соответствующего вида деятельности на таких участках, например для историко-культурной деятельности».

При этом наличие на арендуемой земле объекта культурного наследия и обязательства арендатора по обеспечению сохранности этого здания сами по себе «не влекут возможность применения льготной ставки», заключила высшая инстанция.

Иначе арендатор, использующий эти объекты для коммерческой деятельности, получает «необоснованные предпочтения» по сравнению с теми лицами, «которым объект культурного наследия предоставлен для социально значимой историко-культурной деятельности», и теми арендаторами, у которых на земле памятников нет. В итоге экономколлегия оставила в силе решение первой инстанции, взыскавшей с ЕЭК 1,56 млн руб.

Опрошенные “Ъ” юристы подчеркивают, что решение ВС является прецедентным. Старший юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство» VEGAS LEX Марина Преображенская отмечает, что ранее такие споры в Москве решались преимущественно в пользу бизнеса, тогда как в других регионах суды чаще вставали на сторону властей. 

Марина Преображенская называет позицию ВС ожидаемой, поскольку цель установления льготной ставки — обеспечить сохранность исторического объекта, а не предоставить госсубсидии для повышения его инвестиционной привлекательности.

Полная версия статьи и комментарии других экспертов доступны на сайте газеты "Коммерсантъ по данной ссылке. 

С перечнем услуг фирмы можно ознакомиться здесь.