Analytics Publications

В 2009 году администрация города передала здание ГУП «Горэлектротранс» для реконструкции его под отель, а ГУП, в свою очередь, заключил инвестдоговор с ООО «Ройял Гарденс Отель», которое в обмен на право построить апарт-отель на Фонтанке выполняло работы для ГУПа. В прошлом году ООО «Ройял Гарденс Отель» приобрела «Группа ЛСР». Сумма сделки тогда не называлась. В КГИОП сообщили, что памятником будет признано все здание: его конфигурация такова, что при сохранении фасада построить что-то новое будет практически нереально. За пять лет «Группа ЛСР» получила все разрешительные документы для проекта, только на кабельные сети было потрачено более 400 млн рублей.

– Если реализация проекта строительства апарт-отеля действительно невозможна в связи с отнесением здания к выявленным объектам культурного наследия, компания вправе получить компенсацию за выполненные для ГУПа работы, поскольку реализация инвестиционного проекта стала невозможной по обстоятельствам, не связанным с виной компании.

Мы бы сделали акцент на правовых позициях президиума ВАС РФ, согласно которым компания вправе взыскать свои затраты по инвестиционному проекту, поскольку, выполнив работы для ГУПа, не получила того, что должна была получить по инвестиционному договору. При этом такие затраты не должны расцениваться как пожертвование, поскольку были обусловлены строительством компанией апарт-отеля в рамках инвестконтракта. Соответственно, одна из сторон (ГУП), получив результат работ, неосновательно обогатилась и должна компенсировать их стоимость.

С моей точки зрения, у компании достаточно серьезные шансы на победу в суде. Сам размер затрат может быть определен в результате судебной экспертизы.

Что касается вопроса о самой возможности реализовать проект, это может зависеть как от перспектив оспаривания в суде соответствующего решения КГИОП (которое принимается по результатам государственной историко-культурной экспертизы, с учетом заключения Совета по сохранению культурного наследия при Правительстве Санкт-Петербурга), так и от технической возможности проводить работы по приспособлению памятника для современного использования. Само по себе заключение совета еще не является основанием для включения здания в реестр памятников, оно носит рекомендательный характер. Таким образом, это может стать вторым направлением защиты прав компании. В таком споре может играть роль множество факторов: соблюдение КГИОП регламентов, обоснованность государственной историко-культурной экспертизы и заключения коллегиального совещательного органа (Совета по сохранению культурного наследия Санкт-Петербурга), что собой представляет предмет охраны (фасад или иные части либо здание в целом) и т. п. В рамках такого спора может быть назначена судебная экспертиза для определения правомерности отнесения здания к объектам культурного наследия. С учетом всех обстоятельств суд вынесет решение о законности или незаконности решения КГИОП о включении здания в государственный реестр объектов культурного наследия. Вступившее в законную силу решение суда, например, о незаконности решения КГИОП в отношении здания (или предмета охраны) может служить основанием для реализации проекта (полностью или частично) и получением в конечном счете компанией площадей апарт-отеля в том или ином объеме.