Публикации

Финансовый механизм реализации комплексных проектов отрабатывается ценой проб и ошибок

Даже при реализации отдельных проектов выбор инструментов для финансирования далеко не всегда однозначен. Когда же речь идет о комплексном освоении территории (КОТ), объем необходимых инвестиций возрастает многократно – предоставить такие средства в одиночку не в состоянии даже самый мощный финансовый институт. При этом выделяемые средства надо рационально распределять в течение всего срока реализации проекта, который может составляться и более лет.

Напомним, что понятие КОТ в целях жилищного строительства дано в ст. 30.2 Земельного кодекса. Оно включает в себя: под­готовку документации по планировке территории, выполне­ние работ по обустройству терри­тории посредством строительства объектов инженерной инфра­структуры, осуществление жилищ­ного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, на землях, находя­щихся в государственной или муниципальной собственности.

Наиболее яркими примерами КОТ являются 22 экспериментальных инвестиционных проекта, которые были отобраны Росстроем в 2007 году на конкурсной основе. Напомним, что 5 мая 2007 года было принято постановление пра­вительства РФ №265 «Об экспери­ментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства». Этот документ пре­дусматривал государственную под­держку проектов, рассчитанных на строительство как минимум 1 млн м² жилья. Общий объем инве­стиций в эти проекты Росстрой оценивал в 1,832 трлн рублей, в том числе на социальную инфраструк­туру — 201 млрд рублей, инженерную — 256 млрд рублей и транс­портную — 146,5 млрд рублей. При­влечение такого объема финанси­рования непосильно для отдель­ных компаний.

Главное отличие: больше и дольше

Говорить о единообразной схеме финансирования не приходится, однако общие контуры можно обо­значить. По мнению директора по развитию ИДК «АЛУР» Михаила Хайкина, между реализацией локального девелоперского проек­та и КОТ принципиальной разни­цы нет. «Отличие только в масшта­бах проекта и растянутости его по срокам. К тому же локальный проект — это, как правило, ограни­ченный набор функций, сложность КОТ заключается в необходимости взаимоувязки различных функций и типов недвижимости», — говорит эксперт.

На начальной стадии реализа­ции КОТ основная нагрузка ложит­ся на региональные и местные вла­сти. Еще в 2006 году на совещании по вопросам КОТ тогдашний глава Росстроя Сергей Круглик говорил о том, что власти должны подгото­вить территории для комплексного освоения: «Публичная власть фор­мирует подготовленные земельные участки, производит кадастровый учет, предоставляет право на них застройщикам, регистрирует их права, выдает им разрешение на строительство и ввод в эксплуата­цию, наконец, регистрирует право собственности застройщика на построенные объекты. Большая часть этих действий по срокам определена нормами Градострои­тельного кодекса».

Девелоперы на первоначаль­ном этапе решают собственные задачи. По мнению Михаила Хайки­на, на этой стадии необходимо под­готовить площадку для того, чтобы сделать проект инвестиционно привлекательным. Для этого Хайкин советует создать специализи­рованную проектную компанию, которая будет обладать правами на земельный участок под реализацию проекта, и обеспечить площадку инженерно-технической инфра­структурой. «По сути, уже на данном этапе можно минимизировать средства инициаторов проекта и привлекать заемные средства на создание инженерной инфраструк­туры, — говорит Михаил Хайкин. — Далее возможны стандартные варианты: либо привлечение акционерного финансирования и продажа доли акций в специально созданных проектных компаниях, либо привлечение проектного банковского финансирования по стан­дартной схеме «30:70», либо прода­жа части площадок заинтересован­ным инвесторам/девелоперам».

Руководитель департамента маркетингового анализа компании «Масштаб» Наталья Чукаева отмеча­ет еще одну особенность КОТ «День­ги привлекаются не на весь мега-проект «скопом», а на каждый этап в отдельности, поскольку на разных этапах проект интересен разным инвесторам. Соответственно, фи­нансирование применяется слож­ное, дробное: для каждого подпроекта разрабатывается своя схема и свои участники. Поначалу, когда у девелопера есть лишь огромный кусок неосвоенной территории, используется кредитное финанси­рование под залог этой земли. Затем по мере разукрупнения проекта, разделения его на отдельные части можно привлекать соинвесторов, финансовых партнеров, проектное банковское финансирование» (подробнее о проекте ОАО «Мас­штаб» см. также «Масштабная застава» на стр. 53)

Как известно, последний из перечисленных вариантов финан­сирования является основным спо­собом инвестирования комплекс­ных строительных проектов, в том числе и КОТ. «Немаловажный плюс проектного финансирования — отсутствие требования или необ­ходимости вовлечения иных акти­вов, не связанных с самим проек­том (например, поручительства третьего юридического лица, не имеющего прямого отношения к проекту, либо залога иных акти­вов), — считает Михаил Ильин, директор департамента консалтин­га и оценки девелоперских проек­тов Консалтинговой группы «НЭО Центр». — При этом застройщик получает средства целевым обра­зом на реализацию своего инвести­ционного    проекта.    Получение каждого следующего транша зави­сит только от хода реализации проекта, объема освоенных средств, темпов и качества строи­тельства, а также рисков, связанных непосредственно с проектом».

Кроме того, по мнению Михаи­ла Ильина, для реализации проек­тов КОТ могут быть использованы другие финансовые схемы. Такие возможности открываются после получения первичного или полно­го пакета разрешительной доку­ментации, а также после вывода проекта на высокую стадию строи­тельной готовности. В первом слу­чае можно продать первичные права на реализацию проекта, во втором — права на будущие поме­щения в рамках проекта при усло­вии ввода строительного компле­кса в эксплуатацию. «У обоих случа­ев привлечения инвестиционного финансирования есть общее преи­мущество — возможность выйти из проекта с максимальной маржой.

Однако при этом должно выпол­няться одно условие — полное использование имеющихся ресур­сов (финансовых, административ­ных, креативных)», — говорит Ильин.

На стадии проектирования при реализации дорогостоящих проек­тов КОТ могут быть созданы совместные предприятия со сто­ронним инвестором. По словам консультанта отдела складских и индустриальных помещений ком­пании Jones Lang LaSelle Антона Алябьева, этот способ позволяет сократить объем необходимого собственного капитала и разделить риски девелопмента, но вместе с тем сокращает получаемую доход­ность. «Совместное предприятие позволяет собственнику остаться в проекте. При этом стратегический партнер может помочь в привлече­нии более дешевого долгового финансирования. В условиях недо­статка ликвидности у кредитных институтов, привлечение инвесто­ра будет содействовать финанси­рованию и расширению деятель­ности девелопера», — добавляет аналитик отдела рынки капитала компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Саян Цыренов.

Кто заплатит за инфраструктуру?

Вернемся к начальному этапу реа­лизации проектов КОТ. Именно в это время создается инфраструктурный комплекс, требующий значительных затрат. Однако в проектах КОТ эти расходы изначально учитываются далеко не всегда. Эта проблема неоднократно обсуждалась на государственном уровне. Еще в 2006 году Дмитрий Медведев говорил, что с учетом социального обустройства себестоимость застройки увеличивается на 15-20%.

В постановлении правитель­ства РФ от 5 мая 2007 г. №265 пре­дусмотрены меры господдержки кредитования региональных и муниципальных органов власти в части финансирования строитель­ства объектов инженерной, транс­портной и социальной инфра­структуры. Это государственные гарантии по заимствованиям, осу­ществляемым для обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой и модернизации объектов коммунальной инфра­структуры; субсидии на возмеще­ние части затрат на уплату процен­тов по кредитам, полученным в российских кредитных организа­циях на обеспечение земельных участков коммунальной инфра­структурой, а также на обеспече­ние новых микрорайонов автомо­бильными дорогами. В случае когда строительство инфраструк­туры ведется за счет застройщиков, построенные объекты должны быть выкуплены у них региональ­ными и муниципальными органа­ми власти. Понимая, что деньги на эти цели в бюджетах, как правило, отсутствуют, правительство пре­дусмотрело возможность отсроч­ки и (или) длительной рассрочки оплаты приобретаемых объектов при их выкупе. К сожалению, и эта мера не решает финансовую про­блему, поскольку не подкреплена необходимой правовой базой. Кстати, еще до упразднения Рос­строя и.о. руководителя агентства Владимир Бланк в одном из своих выступлений предлагал сформи­ровать на федеральном уровне механизм, позволяющий муници­палитетам выкупать объекты инженерной и муниципальной инфраструктуры по сметной сто­имости. Для этого могут быть использованы такие источники, как средства, вырученные от про­дажи земельных участков либо продажи права на заключение договора их аренды для жилищно­го строительства на аукционах: доходы от амортизационной составляющей в тарифах на комму­нальные услуги; налоговые доходы местных бюджетов.

По мнению Владимира Бланка, оплата построенных объектов инфраструктуры может быть осу­ществлена зачетом встречных требований муниципалитета и застройщика: из стоимости земель­ного участка, приобретенного на аукционе, застройщик оплачивает цену за вычетом стоимости строи­тельства инфраструктуры. В этом случае по завершении строитель­ства объекты передаются муници­палитету в счет окончательной оплаты земельного участка. Не известно, как сложится судьба этих предложении после реформирова­ния системы управления строи­тельным комплексом. Но, по мне­нию экспертов «СНИПа», они заслу­живают внимания.

Ожидают участники проектов ОТ властей и содействия в обеспечении транспортной доступности новых районов. «Инвестор строит дороги за свой счет, но не может оставить их в частном владении, а передает на баланс муниципалитета. При этом никто не гарантирует, что они будут эффективно эксплуатироваться. Необходима обоюдная заинтересованность: инвесторов — во вложении средств в строительство дорог, а власти — во взятии их к себе на баланс. Сейчас над этой проблемой работают федеральные министерства и ведомства», — говорит Наталья Чукаева.

Кроме того, участники проек­тов возмущаются непомерно воз­росшей платой за подключение к электросетям, которая провоци­рует новый виток цен на недвижи­мость. По мнению начальника управления развития рынка доступного жилья упраздненного Росстроя Андрея Чибиса, необхо­димо перейти к системе тарифооб-разования, основанной на норме рентабельности на вложенный капитал.

Правовые акценты

Компании-победители конкурса сетуют на то, что долгосрочные проекты получают лишь кратков­ременную поддержку государства. В качестве решения этой проблемы в компании «Ренова-СтройГруп» предлагают проводить отборы проектов для предоставления госу­дарственной поддержки не на год, как это делается сейчас, а на более длительный срок. По словам стар­шего юриста практики «Недвижимость. Земля. Строительство» ком­пании «Вегас Лекс» Игоря Чумаченко из компании «Вегас-Лекс», корень проблемы — в особенно­стях действующего бюджетного законодательства, которое предус­матривает выделение средств на реализацию федеральных про­грамм в пределах одного года. Для более гибкого выделения этих средств необходимо внести соот­ветствующие изменения. Кроме того, ряд решений нужно принять на уровне федеральной исполни­тельной власти (например, разра­ботать в рамках ФЦП «Жилище» подпрограмму финансирования КОТ). Однако, по мнению Игоря Чумаченко, финансовые акценты и законодательную инициативу пора сместить на региональный и мест­ный уровень. «Комплексная застройка территорий — это, пре­жде всего, вопрос субъектов РФ и муниципалитетов. Именно они заинтересованы в строительстве жилья, дорог, объектов социальной и инженерной инфраструктуры. Поэтому необходимо принять законодательные акты, регулирую­щие механизм финансирования комплексных проектов из соответ­ствующих бюджетов. В то же время поддержку комплексным проектам могли бы оказать региональные инвестиционные фонды, форми­рование которых сейчас находится на начальном этапе», — говорит эксперт компании «Вегас Лекс».

В профессиональном сообще­стве нередко обсуждается предло­жение о создании госструктуры. специально уполномоченной заниматься вопросами координа­ции проектов КОТ. Однако, по мне­нию Игоря Чумаченко, создавать отдельный орган нецелесообраз­но. Можно, например, возложить полномочия по координации ком­плексных проектов на одно из под­разделений Минрегиона РФ и наделять полномочиями аналогич­ные структуры в системе исполни­тельной власти на региональном и местном уровне по принципу «одного окна». Кроме того, многие вопросы могут быть решены на уровне соглашений между органа­ми власти и представителями биз­неса (частными инвесторами, девелопером и застройщиком). В этих документах стороны берут на себя взаимные обязательства отно­сительно участия в финансирова­нии объектов инфраструктуры и выделения ресурсов для подключе­ния к инженерным сетям и соору­жениям.

Кстати, для «усмирения» цен на подключение также требуется внесение изменений в законодательство, но уже на федеральном уровне. Дело в том, что действующим ФЗ №210 от 30 декабря 2004 года «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального ком­плекса» предусматривается плата за подключение лицом, которое осуществляет строительство или реконструкцию, в случае, если данная реконструкция повлечет за собой увеличение потребляемой нагрузки реконструируемого объекта. Но сегодня плата с застройщика фактически взима­ется дважды: его обязывают опла­тить стоимость выполнения тех-условий (в то время как все затраты на магистральные сети сетевые компании должны финансировать самостоятельно, возмещая их через плату за подключение), а потом еще заплатить за подключение постро­енного объекта к этим сетям. Кроме того, на застройщика может быть возложено строительство части инфраструктуры и подведения ее к объекту за свой счет с передачей в государственную или муниципаль­ную собственность по завершении строительства. Владимир Бланк предлагает на уровне федерально­го законодательства пресечь прак­тику бесплатной передачи естест­венным монополиям построенных за счет застройщиков сетей. «Сле­дует рассматривать сетевые моно­полии в качестве соинвесторов строительства, ответственных за частичное финансирование работ. Они должны участвовать в инфра­структурных концессиях на усло­виях сохранения сетей на балансе у этих концессий либо до их полной амортизации, либо до продажи экс­плуатирующим организациям», — считает чиновник.

Президент «Ренова-Строй-Груп» Вениамин Голубицкий выде­ляет такие правовые проблемы, как отсутствие механизмов консолидации необходимых для КОТ круп­ных земельных участков, находя­щихся в различных видах собствен­ности, а также отсутствие учета спе­цифики застройки в форме КОТ в градостроительном и смежном законодательстве. По мнению Голу-бицкого, необходима разработка конкретных нормативно-право­вых механизмов взаимодействия всех федеральных ведомств, вовле­ченных в реализацию проектов КОТ, а также естественных и локальных муниципальных моно­полий.

Кому это нужно?

Сегодня экспериментальные проекты представляют на самых престижных площадках, поддер­живают на государственном уров­не. Но эксперты рынка предупре­ждают: преимущества КОТ могут обернуться их недостатками. В частности, на конференции по мас­штабному строительству директор департамента консалтинга London Consulting & Management Company Сергей Богданчиков высказал сле­дующее мнение: «Развитие крупных территорий позволяет продать часть объектов и осуществить быстрый возврат инвестиции. Однако на любом этапе проект может быть приостановлен». К тому же, по словам Богданчикова, у рос­сийских девелоперов нет опыта застройки крупных территорий. Поэтому многие переоценивают свои возможности и в процессе реализации проекта сталкиваются с непредвиденными проблемами.

Есть и еще одно обстоятель­ство, повышающее степень финан­совой неопределенности проектов КОТ. Все они предполагают строи­тельство, а потом и продажу огром­ных жилых площадей. Однако не понятно, кто будет покупать это жилье. По словам Сергея Богданчи­кова, уже сегодня во многих крупных городах реально заселенных квартир в новостройках мало. «Мы бы не взялись за комплексные проекты, если бы не видели, что это выгодно, что это продается, — воз­ражал на конференции директор департамента жилой недвижимо­сти компании НС&МG Владимир Васильев. — Участие в госпрограм­мах позволяет не только привле­кать финансирование, но и более грамотно распределять экономи­ческие средства и финансовые потоки».

Кроме того, не стоит недооце­нивать и опыт российских девело­перов в реализации крупных проек­тов. «Рынок недвижимости фун­кционирует довольно долго. Мно­гие компании (например, «Ренова-СтройГруп», «СУ-155», ПИК) имеют опыт крупного строительства, кото­рый позволяет им привлекать пере­довые организации проектировщи­ков, генподрядчиков (в том числе крупные западные компании), - говорит Игорь Чумаченко. — Воз­можные проблемы будут связаны, прежде всего, с финансированием строительства инфраструктуры». Как видим, круг проблем замыкает­ся на инфраструктурном вопросе. От этого зависит и сохранение цен на жилье па доступном уровне, и полномасштабная реализация проектов КОТ. По идее эти задачи должны быть решены за счет взаи­модействия всех участников част­но-государственного партнерства. Возможно, будет расширено при­влечение иностранных инвести­ций. В частности, Игорь Чумаченко обращает внимание на такой нереа­лизованный механизм, как концес­сия, а также выделение господдерж­ки на частичное возмещение про­центов по кредитам иностранных организаций (сейчас такая возмож­ность отсутствует).

В компании «Ренова-СтройГруп» считают, что вовлечение в крупные российские проекты иностранных источников финансирования обойдется деше­вле и повысит их эффективность.

Словом, способов для финан­сового обеспечения проектов КОТ немало. Остается лишь подкрепить их реально действующим законо­дательством, а также взаимной эко­номической заинтересованностью всех участников проектов.