В условиях
экономической нестабильности и ухудшающегося положения на рынке недвижимости перед
участниками рынка встает реальная опасность предъявления банками требований по так
называемым margin
call, то есть либо
увеличения объема обеспечения кредитов, либо досрочного их погашения по причине того,
что цена имущества, обеспечивающего обязательства по кредиту, существенно снизилась.
В таких условиях критически важно проанализировать положения
кредитного договора и обеспечительных сделок с целью ограничить круг имущества, на
которое может быть обращено взыскание, или имущества, которое обязательно должно
находиться в составе активов компании, имеющей обязательства. Такие меры необходимы
для того, чтобы максимально быстро и безрисково защитить активы, которые находятся
вне залога, а возможно (в зависимости от условий кредитного и обеспечительного договора),
и активы, которые прямо обременены в обеспечение кредита.
В данной ситуации анализу, прежде всего, подлежат весьма
распространенные условия, такие как:
-
регулярная переоценка заложенного актива и margin call в случае снижения оценки меньше определенной суммы;
-
залог (или РЕПО) долей (акций) компании, владеющей конкретным
проектом (SPV) – участком и разрешениями;
-
залог инвестиционных прав инвестора, через которого происходит
инвестирование кредитных средств;
-
поручительство головной (дочерних) компаний по кредиту;
-
залог прав аренды (собственности) на земельный участок;
-
залог иного объекта недвижимости (в т.ч. принадлежащего
третьему лицу).
Именно эти условия договоров, теоретически призванные обеспечивать
интересы кредитора, очень часто сформулированы так, что позволяют с минимальным количеством
рисков вывести нужное имущество из-под удара досрочного требования кредитора.
Что мы предлагаем
Наш опыт участия в крупных инвестиционных проектах, а также
в проектах по взысканию или реструктуризации задолженности групп компаний, показывает:
в большинстве случаев схемы кредитования содержат существенные «пробои»,
которыми можно воспользоваться. По результатам анализа договоров, опосредующих заемное
финансирование, специалисты «Вегас-Лекс» разрабатывают алгоритм, позволяющий
наиболее быстрым и наименее рискованным способом вывести необходимое имущество из
«зоны досягаемости» кредитора. При этом используются обеспечительные сделки,
корпоративная реструктуризация и иные механизмы, опыт оспаривания которых позволяет
декларировать невозможность возврата имущества первоначальному собственнику.
Автор:
Юрий Борисенко
Руководитель Практики
«Недвижимость. Земля. Строительство»
Borisenko@vegaslex.ru
