Пресс-центр Комментарии экспертов

Новый расчет налога на недвижимость действует во всех регионах страны, кроме Крыма и Севастополя. По данным Росреестра, уже все регионы, помимо названных, провели кадастровую оценку недвижимости. Ее результаты утверждены властями каждого субъекта РФ в отдельности. Также в каждом субъекте принят региональный закон, устанавливающий особенности определения налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости, и опубликован перечень объектов недвижимости, по которым налог должен рассчитываться исходя из кадастровой стоимости. Предельные ставки налогообложения определены федеральным законодательством: в 2015 году налог может составить не более 1,5 % кадастровой стоимости, а в 2016 году и далее — 2 %. Новые правила расчета налога на недвижимость введены Федеральным Законом от 04 октября 2014 года № 284-ФЗ и дополненным Налоговым Кодексом РФ (часть 2, глава 32).

В нескольких регионах РФ, где реестры имущества и земли были созданы раньше, налог на недвижимость появился еще в 2014 году (в Амурской, Кемеровской и Московской областях, а также в Москве). В столице, например, он тогда составлял 0,9 %. В 2015 году налоги для собственников коммерческой недвижимости в столице повысились сразу по нескольким пунктам: с 0,9 % до 1,2 % поднялась налоговая ставка, кроме того, увеличился и пул объектов, налогообложение которых исчисляется от кадастровой стоимости здания.

Но налоговое бремя можно сократить. О том, как собственники могут снизить стоимость своих объектов и соответственно, стоимость налога на имущество, рассказали эксперты NAI Becar и VEGAS LEX в рамках семинара «Налог на недвижимость: как оспорить кадастровую стоимость объекта коммерческой недвижимости». Организатором мероприятия выступили Учебный центр Academy of Real Estate (ARE) и НП «Российская Гильдия управляющих и девелоперов» (РГУД). Участники семинара обсудили основные ценообразующие факторы для оценки объектов капитального строительства, процедуру досудебного оспаривания, спорные вопросы определения налоговой базы по налогу на имущество, особенности внесудебного и судебного порядка урегулирования споров в зависимости от субъекта нарушенного права и многие другие вопросы.

Эксперты единогласно признали, что уточнять кадастровую стоимость, присвоенную объектам при превышении ее над рыночной можно и нужно, и сейчас эта практика становится все более распространенной. По словам Маргариты Трофимовой, директора департамента стратегического консалтинга NAI Becar, в Москве определение кадастровой стоимости зданий проводится раз в два года в основном сравнительным подходом, который не учитывает целый ряд нюансов и земельных участков, и особенно, зданий. В частности, по полной стоимости считаются этажи подземных паркингов, которые не приносят владельцам арендного дохода, сопоставимого с торговыми и офисными площадями. Таких примеров множество, что и вынуждает собственников коммерческой недвижимости оспаривать кадастровую стоимость своих объектов. Для этого существует две инстанции: Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и суд (в случае отказа первой).

Напомним, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости созданы и функционируют при каждом управлении Росреестра по субъекту РФ. Возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии предусмотрена статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04.03.2012 № 263. Оспорить результаты определения кадастровой стоимости в Комиссии возможно только в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Правда это можно сделать не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости. (Примерную форму заявления в Комиссию о пересмотре кадастровой стоимости и перечень документов, которые следует к нему приложить, можно найти на сайте Росреестра).

За прошлый год и начало текущего, по данным, размещенным на сайте Росреестра, в сегменте торговых и офисных центров было вынесено около 30 % положительных решений, по земельным участкам — около 20 %.

— Секрет успеха процедуры оспаривания, по мнению экспертов, заключается в объединенииусилий юристов, оценщиков и управляющей компании объекта, — отметила Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar. — Управляющая компания любого объекта должна принять активное участие в процедуре оспаривания, потому что только она знает все особенности здания и может на Комиссии или в суде объяснить нюансы и ответить на любые вопросы, что зачастую имеет решающее значение.

— Число споров, связанных с оценкой стоимости зданий и земельных участков, растет также, как и число отказов Комиссии, а это значит, что все больше компаний обращается в суд, — рассказал Игорь Чумаченко, партнер и руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» компании VEGAS LEX.

— До августа 2014 года эти вопросы решались арбитражными судами, а сейчас подобные заявления рассматриваются в судах общей юрисдикции (в Москве и Московской области — соответственно, Мосгорсуд и Мособлсуд по первой инстанции). В случае отрицательного решения Комиссии следует оспаривать не решение, а результат определения кадастровой стоимости, путем предъявления требования об установлении кадастровой стоимости, равной рыночной, на основании отчета оценщика. Пока практика судов общей юрисдикции не устоялась. И сейчас очень важно понимание позиции Верховного суда РФ и учет положительной практики работы арбитражных судов. Единичные (пока) решения Мосгорсуда и определения Верховного суда дают надежду на такую преемственность.

Юрий Иванов, руководитель проектов Налоговой практики компании VEGAS LEX рассказал о критериях отнесения объектов недвижимого имущества к объектам, облагаемым по налогу на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости, о правом значении публикуемого перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, а также складывающейся судебной практике.

— Нахождение объекта недвижимого имущества в указанном перечне не является безусловным основанием исчисления налога на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости, — констатировал Юрий Иванов. — Налогоплательщики имеют арсенал способов для исключения объекта недвижимого имущества из указанного перечня. Вот пример из нашей практики: владелец здания административного назначения оспорил включение его в перечень в судебном порядке на основании того, что вид разрешенного использования земельного участка — размещение производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности.

В отдельных случаях налогоплательщики вообще не должны исчислять налог, даже если объект недвижимого имущества указан в данном перечне. Например, когда объект относится к объектам культурного наследия (это может касаться ТЦ и объектов общепита). Другой вариант, когда налог не исчисляется, — если объект (возможно, ТЦ или предприятие общепита) принадлежит организации, использующей труд инвалидов, и их среднесписочная численность в ней — более 50 человек, их доля в коллективе — не менее 50 %, а в ФОТ — не менее 25 % (льгота для Москвы).