Аналитика Публикации

На сегодня на рынке недвижимости сформировался специфичный сегмент – строительство апартаментов. Это направление пока имеет определенные преимущества: технические и санитарные требования к размещению апартаментов существенно ниже требований к строительству многоквартирных жилых домов; апартаменты могут быть размещены в деловых комплексах, позволяя задействовать помещения в здании; возможно строительство апартаментов на земельном участке с иным видом разрешенного использования, чем под жилую застройку.

Однако существуют определенные сложности, связанные с правовым статусом апартаментов как объектов недвижимого имущества.

В соответствии с действующим жилищным законодательством жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. В свою очередь, пригодность для постоянного проживания определяется соответствием помещения установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Законом также предусмотрен исчерпывающий перечень видов жилых помещений, в числе которых отсутствует понятие "апартаменты".

Помимо того, сам термин "апартаменты" упоминается в качестве одной из высших категорий номеров гостиниц, согласно установленной Приказом Минкультуры РФ от 11.07.2014 № 1215 классификации. Гостиницы, в свою очередь, также не отнесены к жилым помещениям и предназначены только для временного проживания, что следует из положений действующего законодательства (Правила предоставления гостиничных услуг в РФ, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 09.10.2015 № 1085).

Проживание в нежилых помещениях запрещено законодательством в сфере обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения.

Таким образом, необходимо рассматривать апартаменты как нежилые помещения, предоставляемые гражданам для временного пребывания. Таким образом, по своей сути апартаменты относятся к коммерческой недвижимости. Сложности, связанные с обращением апартаментов как объекта недвижимости на рынке, осуществлением в их отношении правомочий собственника, и многие другие проблемы относятся к определенному подобным образом правовому статусу апартаментов.

В числе наиболее значимых проблем – невозможность осуществить регистрацию по месту жительства, что следует, например, из утвержденных Правительством Москвы Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета.

Определенную проблему представляет также вопрос управления зданием, в котором располагаются апартаменты. По нормам жилищного законодательства собственники помещений в многоквартирных домах свободны в выборе способа управления. Управление же зданием, в котором размещены апартаменты, не регулируется жилищным законодательством. Как правило, застройщики или лица, владеющие большинством помещений в здании, заключают договоры с управляющими компаниями, выбор которых зачастую не зависит от воли собственников апартаментов в здании. Необходимо также учитывать, что и оплата коммунальных услуг осуществляется по тарифам, установленным для нежилых помещений, что опять же неблагоприятно влияет на положение собственников апартаментов. Кроме того, собственник апартаментов платит более высокие налоги по сравнению с жилыми помещениями.

Весьма дискуссионным остается вопрос о создании социальной инфраструктуры в связи со строительством апартаментов. Размещение социальной инфраструктуры осуществляется на основании документов территориального планирования и документации по планировке территории, предполагает разработку проектов планируемого размещения объектов регионального или местного значения с учетом назначения соответствующих территориальных зон.

Зона жилой застройки предполагает соблюдение при разработке документов территориального планирования особых градостроительных требований и правил, в том числе относящихся к доступности объектов социальной инфраструктуры. Таким образом, при покупке квартир в жилых домах можно быть уверенным в том, что поблизости расположены (или будут созданы) школы, поликлиники, объекты транспортной инфраструктуры.

Апартаменты, однако, как правило, располагаются в общественно-деловых зонах, в которых не предусмотрено развитие социальной инфраструктуры или же концентрация объектов образования, здравоохранения, иных социально важных объектов существенно ниже. При планировании развития территории соответствующие органы не учитывают потребности в социальном обеспечении жильцов апартаментов, поскольку не предполагается их постоянное проживание на данной территории.

Это обстоятельство создает сразу две проблемы: во-первых, остаются недостаточно обеспеченными предоставляемыми социальными услугами жильцы апартаментов, во-вторых, эти же жильцы создают дополнительную нагрузку на уже существующие объекты инфраструктуры, создавая дополнительные сложности как для жильцов многоквартирных домов, пользующихся услугами социальных организаций, так и для самих этих организаций.

Наконец, еще одна проблема, на которую необходимо обратить внимание, связана с меньшей правовой защищенностью лиц, приобретающих апартаменты в собственность. На настоящий момент значительная часть апартаментов продается по предварительным договорам купли-продажи. На момент заключения предварительного договора объект физически и юридически еще не существует*, отсутствуют также гарантии того, что застройщик имеет оформленное в установленном порядке право на земельный участок, получил все необходимые разрешения и документацию, ведь обязанность по их предоставлению покупателю по таким договорам не предусмотрена действующим законодательством.

Заместителем мэра Москвы М.Ш. Хуснуллиным была анонсирована подготовка Департаментом градостроительной политики г. Москвы предложения для Минстрой России о внесении поправок в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (далее – Закон) в части распространения обязательности его действия на апартаменты.

Справедливости ради необходимо сказать, что на настоящий момент Законом не установлено ограничение на заключение с застройщиком договора участия в долевом строительстве (договора долевого участия или ДДУ) нежилых объектов, включая апартаменты, на добровольной основе. В соответствии с определением понятия "объект долевого строительства", установленным в статье 2 Закона, под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, строящиеся (создаваемые) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. Возможность строительства иных объектов, помимо многоквартирных домов, включая бизнес-центры и гостиничные комплексы, путем заключения договора долевого участия подтверждается также актуальной судебной практикой, в том числе актами Верховного суда РФ (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 15.09.2015 по делу № 305-ЭС15-3617).

Практика заключения ДДУ в отношении апартаментов довольно распространена, в том числе ввиду требований ипотечного кредитования.

Департаментом градостроительной политики предлагается ввести в Закон обязательность заключения ДДУ при строительстве апартаментов в нежилых зданиях, расширив тем самым сферу применения данного закона, на настоящий момент направленного, прежде всего, на привлечение средств граждан, приобретающих право собственности на жилые помещения в многоквартирных домах. Следовательно, при строительстве апартаментов будет невозможно использовать иную правовую модель, кроме ДДУ. Предполагается таким образом защитить покупателей апартаментов от рисков, перечисленных выше.

Действительно, у граждан, приобретающих апартаменты по ДДУ, появится целый комплекс гарантий, отсутствующих на данный момент. Так, застройщиком в обязательном порядке будет представляться разрешение на строительство, проектная декларация, подтверждение наличия зарегистрированного права на земельный участок. Законодательством предусмотрены более жесткие требования к содержанию договора, его форме и порядку заключения (договор подлежит государственной регистрации). К отношениям, вытекающим из ДДУ, применяются положения законодательства о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом.

Обязательства застройщика перед лицом, приобретающим апартаменты, будут обеспечены залогом земельного участка или права его аренды. Закон устанавливает более жесткие требования по гарантийным обязательствам на объект. Кроме того, новеллой Закона является возложение на застройщика обязанности по страхованию своей гражданской ответственности. Определенные механизмы защиты прав дольщиков предусмотрены и в отношении предъявления требований к застройщику, находящемуся на стадии банкротства. Приведенный выше перечень прав и гарантий участников долевого строительства объекта далеко не исчерпывающий.

Стоит отметить, что рассматриваемое предложение Департамента градостроительной политики отражает общий тренд на "сближение" правового статуса апартаментов и жилых помещений. Представителями органов власти в сфере градостроительства, в том числе господином Хуснуллиным, уже указывалось на необходимость урегулировать статус апартаментов, приравняв их к жилым помещениям.

Высказываемые инициативы наталкивают на размышления, связанные с вопросами о правах на землю собственников апартаментов, вопросами в сфере градостроительного и налогового законодательства, которые неизбежно возникнут в случае отнесения апартаментов к жилым помещениям. Указанные вопросы заслуживают отдельного подробного рассмотрения.

Давая оценку значению предлагаемых изменений в Закон, сложно выразить однозначную позицию. С одной стороны, распространение действия Закона на строительство апартаментов очевидно повысит степень защищенности граждан, приобретающих данный вид недвижимости. Однако возложение дополнительных обязанностей на застройщиков может повлечь снижение их привлекательности. Кроме того, следуя логике сторонников отнесения апартаментов к жилым помещениям, возникает вопрос: как быть с гостиницами, в которых могут располагаться апартаменты? Относить их к жилым? И как быть с многофункциональными комплексами, которые также могут включать апартаменты?

Подводя итог, необходимо отметить, что вопрос статуса апартаментов необходимо решать в комплексе, поскольку это затрагивает сферы, регулируемые гражданским, градостроительным, земельным, налоговым и иным законодательством.

* - Квалификация такого договора в качестве договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (в соответствии с правовой позицией ВАС РФ, отраженной в Постановлении Пленума от 11.07.2011 № 54) не снимает указанные риски.